1인 법인으로 부동산 경영하기

[ 법인 부동산 1인 법인]

부동산은 거주의 목적도 있지만 투자의 목적도 있다. 거주의 목적에서 가장 우선 될 것은 편리함이라고 생각이 된다. 투자의 목적으로는 어디가 가장 많이 상승할까를 고려한다. 거주와 투자를 동시에 만족시키는 것이 가장 이상적이다. 이 두 가지를 만족시키기 위해서는 1인 법인 설립은 생각해볼 만한 선택이다.

 

 

[ 처음부터 법인으로 부동산 매매 ]

법인은 개인과 구별되는 가상의 투자자라는 개념이다. 부동산 법인을 설립한다는 것은 내 말을 잘 따라주는 가상의 친구를 만들어서 공동 투자를 하는 것과 같다. 법인은 목표는 투자자는 수익을 내야 한다는 것이다. 그러므로 세금을 줄여서 세후 수익을 높이는 방향으로 간다. 불법이 아니다. 요즘 언론에서 말하는 세무조사 대상들은 자금의 출처가 불분명하기 때문이다. 내 돈으로 법인을 세워서 부동산을 매수하는 건 불법이 아니다.

 

첫 투자는 애물단지가 될 가능성이 높기 때문에 처음이고 수입이 적을수록 법인을 만들어야 한다. 애물단지 물건이 해결될지 안될지도 모르는데, 내 명의를 쓰는 건 너무 아깝다.

 

1인 법인은 기동력이 좋다. 의사결정을 위해, 주주종회나 이사회 등의 절차를 의무적으로만 처리가 가능하다. 사실상 누군가를 배려해서 낭비되는 시간을 줄일 수 있다. 그리고 세무당국은 개인사업자보다 법인을 신뢰한다. 그 이유가 바로 법인의 매출액이 엄격하게 관리되기 때문이다.

법인은 매출액의 규모와 상관없이 회계장부를 복식부기라는 방법으로 기록해야 하는 의무를 가지고 있다. 흔히 재무상태표(대차대조표), 손익계산서, 현금흐름표 등 재무제표라고 부르는 것들이 이에 해당한다. 꼼꼼하게 기록하지 않으면 장부가 맞지 않기 때문에 전문 세무대리인을 고용해야 한다.

 

 

[ 투자 비용 절약 측면 ]

 

법인과 법인 대표는 별개의 존재이다. 법인 대표가 돈을 억지로 자기 앞으로 돌리려 들면 자칫 횡령죄가 된다. 그래서 대표는 배당이나 급여 형태로 돈을 받아야 한다. 대표가 가져갈 수 있는 돈은 배당과 급여이다. 배당은 15.4%의 배당 소득세를 대표가 내야 한다. 하지만 급여는 법인 입장에서는 인건비이므로 비용처리가 가능하다. 개인사업자는 인건비를 비용처리를 할 수 없지만 법인은 가능하다.

개인이 양도차익 1억 원에 대한 양도소득세를 계산할 때, 공제 항목은 아래와 같다.

     - 취득세나 법무비
     - 중개수수료
     - 보일러 교체 비용
     - 창틀 교체비용

 

법인이 양도차익 1억 원에 대한 법인추과과세를 할 때, 공제 항목은 아래와 같다.

     - 취득세나 법무비
     - 중개수수료
     - 보일러 교체 비용
     - 창틀 교체비용

 

법인추과과세까지만 보면 법인의 이득이 없어 보인다. 하지만 법인세로 넘어가면 공제받을 수 있는 필요경비 항목이 대폭 늘어난다.

 

 

[ 법인이 내는 세금에서 공제되는 내역 ]

법인은 법인추가과세와 법인세를 낸다. 모든 비용을 법인 카드로 계산하면 추후에 계산하기 편리하다. 법인은 카드가 발급되는데, 흔히 법인카드라고 한다. 투자와 관련된 비용은 이 법인카드로 처리한다. 보일러 수리, 도배, 장판, 교통비는 개인은 공제 못 받지만, 법인은 가능하다. 그리고 고속도로 통행료, 점심값, 중개소 사장님 음료수 등 투자를 위해 사용한 금액도 공제가 가능하다. 모두 법인세에서 공제받는 내역들이다.

 

 

법인 운영비용으로 인정되는 항목들은 크게 8가지로 인건비, 임대료, 인테리어, 차량 유지비, 통신비, 활동비, 비품 구입비, 접대비가 있다. 각각의 내용은 세세하게 알 필요는 없지만 이런 내용이 있다 정도만 알고 있어도 나중에 도움이 된다.

 

(1) 인건비
급여, 4대 보험료, 식대, 포상금, 상여금, 경조사비, 직원 복지 비용을 말한다.

 

(2) 사업장 임대료

일반주택도 사업자등록 후, 세금계산서를 받으면 비용처리가 가능하다. 대표이사 소유 주택을 법인에게 임대하는 것도 가능하다.

 

(3) 인테리어 비용

난방시설 교체, 창틀(새시) 교체, 발코니 확장, 홈오토 추가 시스템에어컨 추가 등 법인 추가과세에서 공제 가능하다. 도배, 장판, 싱크대, 페인트, 보일러, 조명, 화장실, 마루 등 수익적 지출은 법인세에서 공제 가능하다.

 

(4) 차량 유지비

유류대, 보험료, 수리비, 주차요금, 통행료 등 을 말한다. 특히 법인 소유의 업무용 차량은 차량 가격에서 연 800만 원까지 감가상각비로 인정받는 것이 가능하다. 운행일지를 작성하면 그렇지 않을 때보다 공제받을 수 있는 범위가 커진다. 직원 소유의 차량에 대해서는 차량 유지비가 인정되지 않고 활동비 등의 항목으로 처리 가능하다.

 

(5) 통신비

전화요금, 인터넷 요금, 팩스 요금 등 을 말한다. 휴대폰의 경우 법인 명의일 경우 통신비에 포함 가능하다. 휴대폰이 직원 명의일 경우에는 포함하지 못하지만 활동비 등의 항목으로 처리 가능하다.

 

(6) 활동비

교통비, 회의비, 통신비, 식비, 유류비, 출장비 등 을 말한다.

 

(7) 비품 구입비

사무실에 필요한 물품을 구입하는 비용이다.

(8) 접대비

접대비는 나쁜 뜻이 아니다. 거래처와 식사를 하거나 경조사비를 보내는 것도 접대비에 속한다.

 

 

[ 법인은 중과 세율에서 자유롭다 ]

개인은 1 주택일 때는 양도세가 비과세가 되거나 일반과세를 한다. 하지만 2 주택으로 넘어가면서부터 양도세 + 10%의 중과 세율을 맞는다. 3 주택으로 넘어가면 더하면 더했지 덜하진 않는다. 근대 법인은 단지 법인세 10~25%와 법인추가과세 10%만 내면 된다. 그래서 법인은 단타에서 수익이 좋은 편이다.

 

그리고 세금을 1억을 낸다고 했을 때, 개인이 공제받는 양과 법인이 공제받는 양은 규모가 다르다. 법인이 세금에서 다양한 공제를 받으면 수익률은 정말 극대화된다. 법인의 최고 장점은 공제에 있다. 투자에서 사용하는 거의 모든 비용을 전부 회수할 수 있다.

 

 

[ 2020 세법 개정 ]

2020 세법 개정으로 인해 이제 모든 게임이 변했다. 위에 내용 중 중과 세율이 아주 바뀌여버렸다. 국가는 법인의 매매가 아닌 법인의 무분별한 주택 구매에 대해 여러 번 경고를 했다. 결국 칼을 뽑아 들었고 아래와 같이 많은 내용이 변경되었다.

 

법인이 주택을 취득하게 되면 가격에 따라 1~3%에 대해서만 취득세를 냈는데 이제는 무조건 취득세 12% + 지방세 1.2%, 즉 13.2%를 내야한다.

 

법인의 종합 부동산 세율은 단일세율(3%, 6%)로 즉 공제가 없어졌다. 2주택 이하(조정대상지역 내 1 주택 이하) 3% 그리고 3 주택 이상(조정대상지역 내 2 주택) 6%로 공시지가가 아닌 실제 금액으로 책정된다. 다행히 사원용 주택, 기숙사 등은 비과세로 인정받을 수 있다.

 

종합부동산세 공제 폐지는 현재 6억원까지 공제 그리고 1세대 1 주택은 9억 원까지 공제해줬으나 신규 법인을 설립하여 분산 보유하면 공제액이 무한대로 증가했기 때문에 법인 보유 종부세(종합부동산세) 공제를 완전히 폐지한다. 참고로 만약 법인 2개가 있는 개인은 개인 명의로 1주택을 9억까지 공제받고 법인으로 6억까지 공제받아 9 + 6 + 6으로 총 21억까지 공제받을 수 있었다. 또한 법인이 보유한 주택에 대한 종합부동산세는 상한이 없다. 과거 법인의 8년 장기 임대등록 주택은 종부세는 비과세였다. 하지만 이제는 배제되지 않는다. 당연히 종부세는 6월1일 기준이므로 6월2일에 매수하고 다음해 5월 31일에 매도하면 종부세는 없다. 6월 1일에만 안가지고 있으면 된다.

법인이 보유한 주택을 양도하여 차익이 발생할 경우 양도 법인세율(10%~25%)였다. 순이익 2억원 이하는 10%, 2억 원 이상은 22~25%까지 발생했다. 여기에 추가과세가 10% 붙었다. 하지만 이제 추가 20%가 되어 최대 45%까지 양도세가 발생한다. 또한 주택이 아닌 조합원 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다. 다행히 사원용 주택은 추가 세율이 20%가 아니고 10%를 인정받는다.

 

이제 법인으로 주택 투자하기에는 어려움이 따른다. 상가도 마찬가지다. 이제 세금으로 법인을 선택하기에는 무리가 있다. 개인유사법인이라는 것이 생겨서 개인으로 했을 때 세금 10억이고 법인으로 했을 때 세금 3억이면 개인과 법인의 7억갭을 법인에게 소득세로 내게하는 것이다. 건물을 팔아서 차익으로 25억이 발생하면 법인세로 5억을 지출하게 된다. 이때 20억이 남는데 이 금액의 절반은 무조건 배당소득세로 과세하게하여 10억도 세금으로 내야한다. 즉 이제 법인은 절세의 최선이 아니다.

 

세금에서는 개인과 법인은 이제 같다고 해도 무방하다. 다만 대출이 목적이라면 법인을 선택하는 것이 좋다. RTI가 없는 법인에게 더 많은 대출이 가능하므로 공격적인 상가 투자를 위한 법인이면 괜찮다고 본다.