하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 2

[ 부동산 경매 ]

멀리 보이는 빌딩들

 

저번 포스팅에서 경매신청과 경매개시결정에 대해서 알아봤다.

"하루 만에 배우는 부동산 경매 절차" 포스팅은 부동산 경매 절차에 대해서 상세히 알아본다.

부동산 경매에 관심 있는 분들은 이전 포스팅과 함께 보는 것을 추천한다.

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 1

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 1

 

 

 

 

[ 매각기일]

부동산 경매의 절차

(1) 매각기일
매각 기일에 관할 법원으로 이동하여 입찰하고자 했던 부동산에 입찰한다.
최고가로 낙찰 받게 되면, 최고가매수신고인이 된다.
입찰시간은 일반적으로 오전 9시부터 오전 11시 20분까지 인데 법원마다 조금씩 다르다.

매각 기일

(2) 입찰보증금
입찰보증금은 최저가의 10%이다.

법원 주변의 은행에서 "한 장짜리 수표"로 출금하여 사용한다.

은행에서 "한장짜리 수표로 뽑아주세요"하면 정확히 한 장으로 수표로 발급해준다.

 

대부분은 법원 안에는 은행이 함께 있다.

그리고 그 은행은 대부분 신한은행이지만, 반드시 입철 전에 확인해야 한다.

아침에 법원에 도착했는데 신한은행이 아니라면 주변을 뛰어다녀야 할 것이다.

참고로 성남을 관리하는 수원지방법원에는 우리은행이 있다.

입찰보증금은 최저가의 10%

(3) 최고가매수신고인
낙찰자 즉 "최고가매수신고인"이 되면 입찰보증금은 법원에서 보관한다.
낙찰받지 못한 입찰인들은 입찰보증금을 돌려받는다.

 

낙찰을 받으면 좋지만, 낙찰을 받지 못한 입찰인들은 입찰보증금을 받고

바로 아침에 출금했던 은행으로 이동해서 재입금을 한다.

 

큰 금액이 통장에서 자주 입출금 될 수 있으므로

통장의 입출금 상한액을 높게 설정해놔야 한다.

(4) 대출 전문인
낙찰자가 되면 법원을 나갈 때 대출 전문인들께서 명함을 주신다.

대출 전문인들의 명함을 전부 받아서 보관한다.

 

경매로 낙찰을 받으면 최대 90%에서 최소 60%까지 대출이 가능하다.

나의 자본이 적게 묶이고 최대 수익을 낼 수 있기 때문에 대출을 잘 활용해야 한다.

 

낙찰의 설렘이 조금 가라앉을 때쯤에

아래 내용으로 문자를 보낸 후, 괜찮은 조건으로 대출을 진행한다.

 

"사건번호(예: 서부1계 2017-58719) 낙찰자입니다. 대출 확인 부탁드립니다."
"대출금, 중도상환, 이자율, 등기료 포함해서 연락 부탁드립니다."

"저는 4대 보험에 가입되어 있는 직장인이며"

"기타 대출은 없습니다"

 

문자를 보낼 때는 내가 어떤 직업을 가지고 있고 어떤 대출 이력이 있는지 알려준다.

이런 내역이 없을 경우, 막상 대출이 실행될 때 원하는 만큼 대출이 안 나올 수 있다.

반드시 자신의 정보를 포함해서 정확한 대출 상한을 확인해야 한다.

 

 

 

[ 매각허가결정 ]

 

부동산 경매로 낙찰을 받은 후 7일 뒤에 매각허가결정이 된다.

매각허가결정 기간에는 낙찰자가 낙찰받을 수 있는 상태인지를 점검을 한다.

 

• 해당 부동산의 채무자는 낙찰 받을 수 없다. => 채무자의 가족은 된다.
• 해당 사건의 잔금일 날 잔금을 미납한 낙찰자는 다시 입찰이 불가능하다.
• 본인이 감정 평가한 사건에 입찰하면 낙찰이 취소된다.
• 같은 날 같은 사건에 입찰을 두 개 했는데 낙찰되면 취소된다.

하지만 위와 같은 일은 거의 없다.

실제로는 법원의 절차에서 불허가가 될 수 있다.

법원이 진행한 절차대로 사건이 잘 진행되었는지 확인하는 것이다.

채권단이나 이해관계자들에게 우편물을 잘 송달했는지, 공고는 잘 냈는지 말이다.

 

그리고 문제가 있다면 불허가가 된다. => 낙찰이 취소되고 입찰보증금을 돌려준다.

문제가 없으면 절차대로 진행이 된고 매각허가확정 단계로 넘어간다.

 

만약 정말 낙찰받은 물건을 취소하고 싶은 경우에는

"이의 진술"을 통해 "불허가 신청"을을 할 수 있다.

이의 진술의 내용에 법원의 실수를 확인해서 기입하면 불허가 신청이 받아들여진다.

 

 

 

 

 

[ 매각허가확정 ]

매각허가결정이 지나고 7일 뒤에 매각허가확정이 된다.

항고를 할 수 있는 사람은 이해관계자들인데

이들은 채권자, 채무자, 임차인, 낙찰자 총 네 종류이다.

 

이중에 항고를 하는 사람은 대체적으로 채무자이다.

집을 빼앗기기 싫기 때문에 낙찰대금이 납부되기 전에 채무를 갚기 위해서다.

만약 내가 낙찰받은 부동산에 항고가 들어오면 거의 100% 채무자 일 것이다.

왜냐하면 항고를 하려면 입찰금(10%)을 내고 항고해야 하기 때문이다.

 

 

 

 

 

[ 대금납부 ]

(1) 대금지급기한통지서

매각허가확정 5일 뒤에 "대금지급기한통지서"가 집으로 도착한다.

이 사이에 채무자가 빚을 갚거나 경매를 취소할 수 있다.

그러므로 대금지급기한통지서가 도착하자마자 바로 잔금을 납부한다.

잔금을 납부하자마자 나는 해당 부동산에 소유주가 된다.

즉 등기를 하지 않아도 집주인이 된다는 것이다.

 

(2) 대금납부 및 인도명령 신청서

대출 + 잔금을 납부하게 되면, 등기를 올리지 않아도 소유자가 된다.

잔금을 납부하면서 대출을 진행한 은행 법무사에게 인도명령신청서도 같이 진행한다.

 

인도명령신청서는 인당 3만 원 정도로 신청 가능하다.

인도명령신청서는 임차인, 소유자, 점유자에 대해 전부 진행한다.

이 이유는 다음 포스팅인 명도 때 깊게 알아보도록 하겠다.

 

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 3

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 3