월세로 상가가격 예측하기

[ 상가의 종류 ]

 

상가는 주거의 용도가 아는 곳이라고 보면 된다. 사전적 의미로는 "이익을 얻으려고 물건을 사서 파는 집" 이다. 상가의 종류는 크게 6개로 볼 수 있고 사용 용도는 정해져 있지 않다. 6개로 나누어진 종류는 어디에 위치해 있는지에 따라 특성이 나누어 진다.

종류	내용
아파트 단지 상가	아파트 입주민을 위한 상가라고 보면 된다. 안정적인 수입이 발생하지만, 시세가 잘 오르지 않는 단점을 가지고 있다.
지식 산업 센터	신도시나 산업단지에 꼭 필요한 업종으로 구성되는 상가이다. 안정적인 수입이 발생하지만 상가의 위치가 좋지 않다.
테마 상가	멀티플레스나 스트릿몰을 예로 들 수 있다. 구분 상가로 소액 투자가 가능하고 운이 좋으면 수입이 좋지만 팔기 어렵다.
주상복합, 오피스텔	교통이 좋은 상업지구에 위치해 있다. 유동인구가 많아 수입이 좋지만 상가 매매 가격이 높다.
중심상업지 상가	땅값이 높아 소액으로는 투자가 불가능하다. 대표적으로 명동을 들 수 있다.
근린 상가	일반적인 상가의 형태로 각종 편의시설(병원, 약국, 학원, 미용실 등)이 입점한다.

 

 

 

[ 상가 매매 가격 ]

상가의 매매 가격을 구하는건 쉽다. 일반적으로 상가의 수익률은 빌라가 4%, 상가, 오피스텔이 4~4.5% 로 보고 있다. 수익률 기준과 월세 그리고 보증금으로 상가의 가격을 정할 수 있다.  아래 공식의 수익률 4%는 0.04로 계산하면 된다.  예제에서 보면 월세가 100만원 일때 보증금을 제외하고 상가 매매 가격은 3억이 된다. 월세가 200만월 일때는 6억이고 100만원씩 올라갈때 마다 3억씩 오른다고 보면 된다.

 

# 공식

월세 x 12 개월 / 수익률(4%) + 보증금 == 상가 매매 가격

 

# 예제

100만원 x 12 / 수익률(4%) == 3억 + 보증금 1억 == 4억

200만원 x 12 / 수익률(4%) == 6억 + 보증금 1억 == 5억

300만원 x 12 / 수익률(4%) == 9억 + 보증금 1억 == 10억

400만원 x 12 / 수익률(4%) == 12억 + 보증금 1억 == 13억

500만원 x 12 / 수익률(4%) ==  15억 + 보증금 1억 == 16억

 

 

 

[ 모르는 동네에서 상가 매매 가격 맞추기 ]

어떤 동네에 갔는데 보증금 3000만원에 월세 150만원이라고 한다면, 위의 수식으로 계산해보면 4억8천만원이다. 가장 가격이 낮은 3000만원에 130만원은 4억 2천이다. 그럼 4억 2천만원보다 싸게 사면 이득이 되는 것이다. 건물의 상태와 연식이 같은데도 6천만원이나 차이난다. 그 이유는 월세가 매매가를 만들어 주기 때문이다. 그래서 보증금은 낮춰줄 수 있어도 월세를 낮추는건 많이 고민해봐야 한다.

 

# 계산

(150만원 x 12개월 / 0.04) + 보증금 3000만원 == 4억 8천만원

(130만원 x 12개월 / 0.04) + 보증금 3000만원 == 4억 2천만원

 

 

 

[ 부동산이 부끄럽다면 ]

부동산을 방문하면 임대로에 대한 이야기를 들을 수 있다. 지역내 거의 대부분의 상가가 비슷한 가격을 형성하고 있다. 그 이유는 임대 시세가 어느 정도 지역별로 정해져 있기 때문이다. 그러므로 대충이라도 지역의 임대 시세를 알 수 있으면 많은 도움이 된다. 대충이라도 임대 시세를 알 수 있는 방법은 네이버 부동산(https://land.naver.com)으로 가서 "지역 상가 월세" 라고 검색하는 것이다. 그럼 해당 지역의 월세 금액을 살짝이나마 엿볼 수 있다.

 

이렇게 대충의 임대 시세를 파악하는 건 해당 지역을 방문하기 전에 간단하게 하는 작업이고 실제 투자를 진행할 때는 무조건 해당 장소를 방문해서 탐방을 해야한다. 그리고 부동산을 방문할 때는 아파트를 거래하는 부동산이 아니고 상가를 전문으로 하는 부동산을 방문해야 한다. 상가 전문이 아닌 곳에서 이야기를 듣는다면 전부 도움되지 않는 소리들만 들을 수 있을 것이다. 그렇게 되면 투자할 때 망설이게 되므로 꼭 상가 전문 부동산으로 가야 한다. 상가 전문 부동산들은 대부분 문앞에 "상가 전문" 이라고 써놓은 경우가 많으니 참고하면 좋다.

 

 

 

[ 어떤 상가를 사야하나? ]

상가를 구매할 때 가장 중요한 건 수익율이다. 보증금 1000만원에 월세 100만원을 받는 3억 1천만원 짜리 상가가 있다고 하면 이 상가의 수익률은 4%가 된다. 우리가 은행에서 대출을 받게 되면 얼추 3~4%의 이자가 발생된다. 그러므로 적어도 4% 보다 수익률이 좋은 상가를 구매하면 된다. 4%의 수익률을 얻기는 어렵지만 상가를 싸게산다면 가능한 일이 된다. 그러므로 상가를 구매할때는 경매를 이용하는 것이 정말 효율적이다. 경매를 이용하면 대출도 80%까지 나온다. 내돈 20%만 있으면 대출 레버리지로 상가를 구매할 수 있다.

 

# 계산

(보증금 x 12개월) / (상가 매매 가격 - 보증금) == 수익률

 

#예제

1) 100만원 x 12개월 == 1200만원

2) 3억 1000만원 - 1000만원 == 3억

3) 1200만원 / 3억 == 0.04 => 4%