부동산 경매 기초, 권리분석 2단계

[ 부동산 권리분석 ]

1단계에서 부동산 권리분석을 하기 위한 기본적인 개념을 배웠다. 2단계에서는 부당산 경매를 진행하기 위해서는 만나게 되는 권리분석이라는 장애물을 좀 더 상세하게 다룬다. 사용하는 도구는 지지옥션(http://ggi.co.kr)이다. 지지옥션에서 다루게 되는 기술적 분석 몇 가지로 권리분석에서 해방될 수 있다.

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부동산 경매 기초, 권리분석 1단계

 

권리분석을 하는 이유는 바로 나의 피해를 줄이기 위해서 이다. 가끔 경매로 부동산을 구매했는데 잘못돼서 망했다는 이야기를 듣게 된다. 이 경우 딱 두 가지이다. 한 가지는 입찰금을 잘 못써서 기존보다 높은 금액에 물건을 가져온 것이다. 또 한 가지는 바로 권리분석을 잘못해서 경매 입찰비 외에 지급해야 하는 비용이 넘치는 경우를 볼 수 있다. 입찰금을 잘못 썼을 경우는 좀 더 집중해서 시세 파악하고 입찰할 때 집중해서 잘 기입하면 피할 수 있다. 하지만 다른 한 가지인 권리분석 실패는 스스로의 잘못이다.

 

스스로의 잘못을 줄이기 위해서는 공부를 해야 하는데 분석이라는 말을 사용하는 것에 비해 너무나 간단하다. 그렇기 때문에 한번 알아두면 인생을 살아가면서도 써먹기 좋다. 이 기술은 집을 구할 때도 사용할 수 있고 집을 살 때도 유용하며 경매에서는 기초를 탄탄하게 잡아줄 것이다. 

 

권리분석은 권리를 분석한다는 것이다. 권리를 분석하는 이유는 채무자가 어디에서 돈을 빌렸는지를 확인하는 것이다. 채무자가 빌린 돈은 여러 곳에 존재할 수도 또 한 곳에서 존재할 수 도 있다. 그게 은행일 수 도 있고 개인일 수도 있으며 또 건축 시공사 일 수도 있다. 하지만 가장 문제가 되는 채무는 임대를 놓고 받은 보증금이다.

 

여러 곳에서 빌린 금액들 중에서 어떤 채무가 말소기준이 돼서 나머지 권리들을 소멸시킬 수 있는지를 확인하는 것이 권리분석의 포인트이다. 소멸의 기준이 되는 권리를 파악해서 입찰가를 선정한다. 그리고 최대한 낮은 금액으로 물건을 가져오는 것을 목표로 잡는 것이다. 이런 목표를 잡을 수 있는 말소기준 권리에 대해서 알아보자.

 

 

 

 

 

[ 말소기준권리 ]

 

말소기준권리는 다섯 가지가 있다. 이 다섯 개는 반드시 외워야 한다. "저(당) 압(류)에 경(매개시일자)찰이 담(보가등기)벼락에 전세(권)를 놨네"라고 하면 쉽게 외울 수 있다. 이 다섯 개가 말소기준이 되고 이 기준 이후의 권리들은 전부 사라진다. 

1. (근)저당 
2. (가)압류
3. 경매개시일자
4. 담보가등기
5. 전세권

초보가 손대면 어려울 수 있는 물건이 있다. 이러한 물건을 특수물건이라고 하는데 경매가 처음일 때는 건드리지 않는 것을 추천한다. 이런 물건은 낙찰로 소멸하지 않는 권리라고 하며 열한 가지가 있다. 이 열한 가지에 해당하는 물건은 한 3개 정도 일반물건을 해결해 본 후에 접근하는 것을 추천한다. 안 그럴 경우 정말 뇌에 지진이 찾아올 것이다. 일에는 순서가 있으니 기초부터 다지는 것을 추천한다.

낙찰로 소멸하지 않는 권리

 

 

 

 

 

[ 말소기준권리 예제 ]

--은행이 2012년 8월 30일에 근저당을 설정했다. 근저당은 말소기준권리 (1)에 해당하는 내용이다. 이 말소기준권리 이후에 오는 전입한 임차인을(2012년 8월 30일)과 임차인 병(2012년 9월 10일)은 대항력이 없다. 2012년 8월 30일에 임차한 임차인 을은 왜 말소기준권리 이후 이냐면, 바로 전입은 전입 다음날 0시부터 권리가 생기기 때문이다. 그래서 여기서 대항력 있는 임차인은 갑 임차인 값밖에 없다. "대항력이 있다"란 말소기준권리보다 앞선 날짜에 등록된 권리라고 보면 된다.

 

예제로 동부2계 2012 타경2915를 보면, 한국주택금융이 2009년 12월 21일에 근저당을 설치했다. 법원 임차조사를 확인하면 2009년 12월 24일에 김00이 전입한 것을 알 수 있다. 근저당이 김00보다 빠른 권리이므로 김00은 한 푼도 받지 못하고 쫓겨난다. 그리고 같은 날 전입한 김00 역시 근저당보다 늦은 권리이므로 한 푼도 받지 못한다.

 

참고로 경매번호는 "지역구 집행년도 타경 번호"와 같은 식의 구성으로 이루어져 있다. 년도를 보면서 해당 물건이 얼마나 오래전에 경매에 등록된 물건인지를 짐작할 수 있다. 이 날짜를 통해 싼 물건인지 비싼 물건인지 대략적인 금액을 예상해 볼 수 도 있다.

 

기본적으로 지지옥션에서 만들어 놓은 데이터를 바탕으로 간단하게 권리분석을 한다. 무조건 말소기준권리를 찾아서 권리의 순서가 어떻게 되어 있는지 확인하는 것이다. 말소기준권리만 확인되면 그다음부터는 말소기준 권리를 검증하는 방법으로 검증만 하면 권리분석이 끝나게 된다. 

이번 글에서는 권리분석과 말소기준권리에 대해서 알아봤다.  이후 작업은 말소기준권리를 검증하는 방법이다. 말소기준권리를 찾는 것보다 더 중요한 작업이라고 보면 된다. 말소기준 권리를 찾았지만 이 작업을 하는 이유는 모든 경매사이트는 손으로 기입되기 때문에 많은 실수가 존재하기 때문이다. 꼭 법원 문서들로 검증을 해야 한다.

 

다음 글에서는 경매사이트의 실수까지 전부 피할 수 있는 말소기준권리 검증에 대해 알아보겠다.